In Spagna trovare una casa a prezzi sostenibili è diventato uno dei principali problemi economici e sociali. L’emergenza abitativa ha alimentato proteste e scontri politici, spingendo il governo socialista di Pedro Sánchez ad accelerare gli interventi in vista delle elezioni anticipate del 29 novembre 2026.
Il 6 ottobre l’esecutivo ha approvato nuovamente un pacchetto di misure urgenti, dopo che il Congresso aveva respinto i precedenti decreti. Le proposte comprendono limiti agli aumenti degli affitti, maggiori tutele per gli inquilini vulnerabili, incentivi fiscali e finanziamenti per favorire l’accesso alla proprietà e ampliare l’offerta abitativa. La loro attuazione dipende però dai passaggi parlamentari previsti.
Più abitanti, ma non abbastanza abitazioni
Alla radice della crisi c’è uno squilibrio crescente tra domanda e offerta. Dal 2018 la popolazione spagnola è aumentata di circa tre milioni di persone, avvicinandosi ai 50 milioni, anche grazie all’immigrazione. La crescita si concentra soprattutto nelle aree economicamente più dinamiche, dove si accumula la domanda di abitazioni.
Secondo il Banco de España, tra il 2021 e il 2025 il divario cumulato tra nuovi nuclei familiari e abitazioni costruite ha raggiunto circa 750.000 case. Nel solo 2025, a fronte di circa 240.000 nuovi nuclei familiari, sono state completate circa 92.000 abitazioni.
La lezione della bolla immobiliare del 2008
Il paradosso spagnolo nasce anche dalla storia recente del settore edilizio. Prima della crisi finanziaria globale, il Paese aveva costruito su larga scala, alimentando una bolla immobiliare poi esplosa nel 2008. Il successivo crollo dell’edilizia ha ridotto drasticamente l’attività del comparto.
Quando la popolazione e la domanda sono tornate a crescere, la costruzione di nuove abitazioni non ha recuperato un ritmo sufficiente. Il risultato è un deficit concentrato soprattutto nelle grandi città, dove disponibilità di terreni, autorizzazioni e tempi di realizzazione limitano la risposta del mercato.
Madrid più cara: il problema delle grandi città
Madrid è uno degli esempi più evidenti. La capitale spagnola ha attirato imprese, investimenti e lavoratori qualificati, sostenendo la domanda immobiliare. Ma l’offerta non è riuscita a tenere il passo, facendo aumentare il costo di acquisto e degli affitti.
Barcellona affronta una pressione analoga, pur con dinamiche differenti e regole più restrittive sugli alloggi turistici. Il problema, inoltre, non si risolve contando semplicemente le case vuote: molti immobili si trovano nelle aree meno dinamiche del Paese o non sono immediatamente disponibili per essere abitati.
Affitti sotto controllo o nuove costruzioni?
Il dibattito divide economisti e decisori politici. I limiti agli aumenti dei canoni possono offrire una protezione immediata agli inquilini, ma non creano nuove abitazioni. Se mal progettati, possono inoltre ridurre gli incentivi a investire nel mercato degli affitti.
Per affrontare la crisi nel lungo periodo servono quindi più costruzioni, procedure urbanistiche più rapide e un ampliamento dell’edilizia sociale, cioè delle abitazioni pubbliche o agevolate destinate a chi non può sostenere i prezzi di mercato. Anche gli incentivi per rimettere sul mercato gli immobili inutilizzati e una regolamentazione mirata degli affitti turistici possono contribuire.
Una lezione per tutta l’Europa
La crisi spagnola riguarda anche gli altri Paesi europei, dove l’accessibilità della casa è diventata una questione centrale per giovani, famiglie e lavoratori. Il confronto con l’Italia è particolarmente significativo: mentre la Spagna registra una crescita demografica sostenuta, l’Italia affronta una dinamica di popolazione più debole, ma deve comunque fare i conti con i costi abitativi elevati nelle principali città.
La sfida non è soltanto contenere gli affitti, ma aumentare stabilmente il numero di abitazioni accessibili nei luoghi in cui le persone vivono e lavorano. Senza un’offerta adeguata, le misure emergenziali rischiano di attenuare i sintomi senza risolvere le cause della crisi.
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