Più di 21mila metri quadrati di natura incontaminata, una baia cristallina e persino una fonte di acqua potabile: l’isoletta croata di Scoglio Grande (Veli Školj), nella baia di Stagno, è sul mercato da oltre tre anni. Il prezzo? 3,25 milioni di euro. Eppure, nessuno la compra.
Il problema: troppi vincoli, troppo poco cemento
Il motivo è semplice e paradossale: non si può costruire. La normativa croata consente solo una micro-struttura di circa 30 metri quadrati legata alla maricoltura. Niente ville, niente resort, niente recinzioni. E soprattutto niente privatizzazione della costa.
La battigia – circa sei metri dalla linea d’onda – resta demanio marittimo pubblico, accessibile a chiunque: bagnanti, diportisti, escursionisti. Un principio applicato con rigore, a differenza di quanto accade in molti altri Paesi europei.
Speculatori in fuga
Secondo l’agenzia immobiliare incaricata della vendita, l’interesse iniziale non è mancato, soprattutto da parte di acquirenti stranieri. Ma una volta compresi i limiti legali, tutti hanno rinunciato. Niente rendite immobiliari, niente privatizzazione del paesaggio, niente operazioni speculative: il paradiso resta invenduto.
Croazia vs. Albania: due modelli opposti
Il caso contrasta con quanto sta accadendo in Albania, dove mega-progetti turistici e investitori globali – come Jared Kushner sull’isola di Sazan – puntano a trasformare aree protette in resort di lusso, spesso tra proteste e polemiche ambientali. La Croazia, invece, mostra un modello più restrittivo: tutela costiera rigida, accesso pubblico garantito e limiti severi all’edificazione privata.
Un fenomeno più ampio
Il Paese conta oltre 1.200 isole, isolette e scogli, molti dei quali in mano a privati. Negli ultimi anni diversi proprietari hanno tentato di venderli, ma il mercato resta limitato proprio a causa delle norme ambientali e paesaggistiche. Un freno alla speculazione, ma anche un caso emblematico di come la tutela del territorio possa scoraggiare il capitale immobiliare.
Il paradosso del lusso sostenibile
Nel mercato globale del real estate di lusso, l’esclusività è spesso legata alla privatizzazione del paesaggio. Veli Školj dimostra l’opposto: un’isola vale meno se non può essere sottratta al pubblico. Un segnale forte in un Mediterraneo sempre più sotto pressione tra overtourism, cementificazione e crisi climatica.
