Riceviamo e volentieri pubblichiamo questo articolo firmato da Francesco Megna.
Il mercato dei mutui in Italia sta vivendo una fase di rallentamento dopo il forte recupero osservato tra la seconda metà del 2025 e l’inizio del 2026. Le richieste di finanziamento per l’acquisto della casa mostrano infatti una frenata legata a diversi fattori: l’incertezza economica internazionale, il permanere di tassi ancora elevati rispetto agli anni pre inflazione, l’aumento dei prezzi immobiliari in molte città e una maggiore prudenza sia da parte delle famiglie sia da parte degli istituti di credito.
Nei primi mesi del 2026 le domande di mutuo risultano in calo di circa il 10-15% rispetto ai livelli raggiunti nel finale del 2025. Un dato che però va letto con attenzione. Lo scorso anno era stato caratterizzato da una forte ripresa del mercato, favorita dalla discesa graduale dei tassi BCE rispetto ai picchi del 2023 e dal ritorno della fiducia di molte famiglie che avevano rimandato l’acquisto dell’abitazione durante la fase più complessa della stretta monetaria.
Oggi il quadro appare più articolato. I tassi sui mutui si sono stabilizzati ma restano superiori rispetto al periodo 2018-2021. Un mutuo fisso medio ventennale continua infatti a muoversi tra il 2,8% e il 3,4%, mentre il variabile resta più volatile e in diversi casi supera ancora il 3,5%. Questo significa che le rate risultano decisamente più alte rispetto agli anni dei tassi quasi a zero.
Per comprendere l’impatto basta osservare un esempio concreto. Un finanziamento da 150 mila euro a 20 anni con tasso intorno all’1% produceva una rata vicina ai 690 euro mensili. Oggi, con tassi prossimi al 3%, la stessa operazione può comportare una rata superiore agli 830 euro. Una differenza che nel lungo periodo pesa notevolmente sui bilanci familiari.
Le banche inoltre stanno adottando criteri più rigidi nella valutazione del merito creditizio. Cresce l’attenzione verso stabilità lavorativa, capacità di risparmio e rapporto rata-reddito. In molti casi gli istituti cercano di mantenere il peso della rata entro il 30-35% del reddito netto familiare. Questo limita automaticamente l’accesso al credito per molte giovani coppie o lavoratori autonomi con redditi variabili.
Un altro elemento che sta incidendo sul rallentamento riguarda il mercato immobiliare stesso. In diverse aree del Paese i prezzi delle abitazioni hanno ripreso a salire. Milano continua a mantenere valori elevati con punte superiori ai 5.000 euro al metro quadrato in numerose zone semicentrali. Anche Bologna, Firenze, Verona e alcune province lombarde mostrano aumenti consistenti. La combinazione tra prezzi elevati e tassi più alti rende quindi più difficile sostenere un acquisto immobiliare.
Nonostante il rallentamento delle richieste, il mercato non appare in crisi. Piuttosto si sta normalizzando dopo una fase eccezionale. Le surroghe, ad esempio, restano presenti ma molto meno dinamiche rispetto al recente passato. Durante la fase di ribasso dei tassi molte famiglie avevano sostituito vecchi mutui costosi con finanziamenti più convenienti. Oggi questo fenomeno si è ridimensionato.
Interessante osservare anche il comportamento delle diverse fasce generazionali. I giovani under 36 continuano a rappresentare una quota importante delle nuove richieste grazie anche agli strumenti di garanzia pubblica. Tuttavia la percentuale di pratiche approvate resta inferiore rispetto alle fasce di età più mature. La precarietà lavorativa e i livelli salariali ancora limitati incidono infatti sulla capacità di accesso al credito.
Nel 2026 il valore medio dei mutui richiesti supera spesso i 140-150 mila euro, con durate sempre più lunghe. Crescono infatti i finanziamenti a 25 o 30 anni, scelti per alleggerire la rata mensile. Questo però comporta un aumento del costo totale degli interessi pagati nel tempo.
Dal punto di vista geografico emergono differenze significative. Il Nord Italia mantiene il volume maggiore di richieste grazie a redditi medi più elevati e a un mercato immobiliare più dinamico. Lombardia, Veneto ed Emilia Romagna continuano a rappresentare le aree più attive. Nel Sud Italia invece il mercato resta più debole, anche se alcune città stanno mostrando segnali di crescita grazie a prezzi ancora relativamente accessibili.
Anche la tipologia di tasso scelta dai clienti racconta molto del clima di mercato. Oltre l’80% delle nuove richieste continua a orientarsi verso il tasso fisso. Le famiglie privilegiano la certezza della rata e cercano protezione rispetto a eventuali nuove tensioni inflazionistiche o rialzi dei tassi internazionali. Il variabile interessa soprattutto chi punta su possibili futuri tagli del costo del denaro, ma resta una scelta minoritaria.
Le tensioni geopolitiche internazionali rappresentano inoltre un ulteriore elemento di cautela. I mercati finanziari continuano a monitorare attentamente l’evoluzione delle crisi globali e i loro effetti su inflazione, energia e crescita economica. In questo contesto molte famiglie preferiscono rinviare decisioni importanti come l’acquisto di una casa.
Va però evidenziato che il sistema bancario italiano appare oggi molto più solido rispetto al passato. Gli istituti hanno livelli patrimoniali più elevati e una gestione del rischio più prudente. Questo riduce la probabilità di squilibri improvvisi nel comparto del credito immobiliare.
Per il resto del 2026 gli operatori si attendono un mercato dei mutui ancora selettivo ma stabile. Molto dipenderà dalle prossime mosse delle banche centrali e dall’andamento dell’inflazione. Se il costo del denaro dovesse gradualmente diminuire, il mercato potrebbe tornare a crescere nella seconda parte dell’anno. Al contrario, nuove tensioni internazionali o una ripresa dell’inflazione potrebbero mantenere alta la prudenza.
Nel frattempo le famiglie italiane sembrano aver cambiato approccio. Cresce l’attenzione verso sostenibilità della rata, efficienza energetica degli immobili e pianificazione finanziaria di lungo periodo. L’acquisto della casa resta un obiettivo centrale per molti italiani, ma oggi viene affrontato con maggiore cautela rispetto al passato recente.
Il calo delle domande di mutuo non deve quindi essere interpretato esclusivamente come un segnale negativo. In parte rappresenta il ritorno a una situazione più equilibrata dopo anni caratterizzati da forti oscillazioni tra boom del credito, rialzi record dei tassi e successiva fase di normalizzazione monetaria.
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